毕竟房地产作为我国很重要的支柱产业，对经济的拉动最重要，房地产低迷影响的不单单是房地产本身，还会影响三四十个产业的发展，影响几千万建筑工人的收入，也会导致地方财政收入明显下降。

  这几年大家之所以明显感到难过，其实有一个很重要原因是经济被房地产给拖累了。

  如果房地产持续萎靡不振，大家的日子还会更难过，所以尽管大家对楼市有所反感，但最好祈祷楼市早点反弹。

  大摩在2024年12月份发布了《摩根斯坦利：全球及中国经济和市场展望》，这份报告涵盖工业周期，金融，房地产，贸易等各方面的报告。

  在这份报告当中，大摩特别针对中国房地产当前情况及未来走势做了一个分析。

  在大摩看来，2025年Q2中国的新房将会触底反弹，而在2025年下半年（H2）中国整体楼市有一定的概率会出现反弹。

  大摩通过数据分析，在排除政府收购的前提下，目前中国新房供应已经慢于销售的速度。

  2024年，全国房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。

  与之对应的是，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%。

  照这个发展的新趋势，未来新房的库存会慢慢消化，新房市场会逐渐由供过于求转向供不应求，新房的价格也会慢慢回升。

  按照大摩房地产团队估计，截至2024年3月，中国共有23亿平方米的新房库存，这个库存的去化周期大约是29个月左右。

  面对高库存，这两年中国各级政府也在积极引导房地产去库存化，从2024年开始就推出了一系列措施。

  这一措施在某一些程度上能够刺激楼市的需求，同时未来政府也会亲自下场买房，这会促进加快新房库存消化。

  当前中国各大城市的库存确实比较高，尤其是三四线以下城市库存率甚至超过30%。

  所谓死库存，指的就是那些整体质量比较差的房子，包括位置偏远，户型差，质量差等等。

  按照大摩房地产团队估计，目前市场上超过30%的存量新房其实就是死库存，而且跟着时间的推移，估计有20%的在建房产项目也会成为死库存。

  对于这些死库存，即使实体市场稳定下来也很难出售，所以不应该考虑到供应当中，应该将它视作一种沉默成本，这种死库存最终将由银行承担坏账。

  而且大摩觉得中国金融系统在未来2-3年内很容易消化这些损失，银行每年可以消化3000-4000亿元的房地产不良贷款。

  按照30%的死库存来推算，未来2~3年，金融系统预计会有10,000亿元的信贷损失。

  虽然从整体来说，我国居民收入仍就保持增长，但是这里面其实也存在两极化，就是头部的人收入持续增长，但腰部以下的人收入都可能因为降薪裁员而受到冲击。

  所以我们正真看到一边是居民存款持续快速上涨，另一边是在楼市各种利好消息之下真正有能力买房的人并不多。

  如果未来普通居民的收入，尤其是刚需人群的收入无显著的改善，楼市短期内估计也不会有太明显的反弹

  楼市跟经济其实是相辅相成的，这两年楼市之所以低迷，不单单是我国自身的原因，其实从全世界来看，受加息等多种因素的影响，全球整体楼市其实都并不太乐观。

  面对这5大难题，未来经济能否像预期的那样出现反弹，这里面存在很多不确定因素。

  楼市的发展跟信心其实有很大的关系，在中国楼市，很多人都是遵循买涨不买跌。

  在信心比较充足的时候，哪怕整体经济并不太乐观，但楼市仍然有可能表现火热。

  但在信心不足的时候，即便居民存款保持迅速增加，楼市各种利好消息不断，但楼市表现仍然持续低迷。

  而最近两年，受居民收入以及宏观经济的综合影响，居民对楼市的信心明显降到了一个冰点，尤其是对于众多投资者来说，很多人都是持币观望。

  如果短期内大家对楼市的信心无显著的改善，楼市能否实际做到触底反弹有待观察。

  综合以上这一些因素，很多人都认为大摩预测中国新房将在2025年Q2反弹，楼市在H2反弹有点不切实际。

  在2024年10月份，高盛也曾经对中国楼市做过一份预测，按照高盛的意思，2025年中国楼市还会继续下跌，而且房价有一定的概率会继续下跌20%~25%之间。

  而高盛之所以这么认为，主要是基于目前中国的楼市库存比较高，但新房销售面积跟巅峰时期相比缩水太明显。

  如果新房销售面积没法恢复到以前那种水平，短期内想要实现楼市的反弹有点难度。

  其实我觉得谁都莫轻易相信，而是要从中国楼市真实的情况去分析，并实行动态分析才能得出更准确的结论。

  但综合中国经济的发展的潜在能力，楼市的实际库存，居民的收入增长，中国的城镇化，政府的救市措施等各种各样的因素来看，未来1~2年中国楼市大概率会复苏。

  从2024年9月份开始，国家就推出了一系列楼市刺激计划，包括降低利率，降低首付，取消限售限购，降低存量房贷利率，减免购房税费等等。

  这一系列措施虽然不能起到立竿见影的作用，可以明显看出对楼市仍然产生了积极的效果，尤其是对一二线城市来说更是如此。

  比如2024年12月份，在全国70个大中城市中，新建商品房销售价格环比上涨的城市有23个，比上月增加6个。

  其中一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.2%，二手房屋销售价格环比上涨0.3%。

  另外2024年第四季度，新建商品房销售面积和金额都实现了正增长，这其实是一个非常积极的信号。

  从2021年开始，我国的楼市就进入了深度调整周期，从一线城市到四五线城市房价都出现了不同程度的下降。

  截至目前，很多城市跟巅峰时期相比，房价跌幅都已超越30%，甚至达到40%以上。

  在房价深度调整之后，普通居民的购房成本一下子就下降，不论是首付还是房贷压力都明显降低，房价收入比降了很多。

  一方面是2025年市场流动性将会促进增加，房贷利率有一定的概率会进一步下降。

  有人预测LPR预计会下降30~50个基点之间，如此一来，房贷成本将会促进下跌。

  另一方面是有更多的地方政府有一定的概率会亲自下场买房，去年国家就明确说要设立3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方政府购买市场存量商品房。

  而且根据一些外媒爆料，2025年这个收主力度有可能进一步加大，最终的收储金额可能在3万亿到4万亿之间。

  如果有大量的政府东购收购商品房，当做保障房，那库存量将会显而易见地下降，有利于楼市止跌回稳。

  棚改货币化已经停了好几年，但去年国家已经明确说，2025年将会通过棚改货币化改造100万套城中村，未来规模有可能进一步扩大。

  一旦棚改货币化持续落地，很多拆迁户手头只有大量的货币将会给楼市带来积极的影响。

  目前我国的存量商品房并没有大家想象那么多，市场上仍有大量的刚需人群还没有买房，这里面有一个很重要的数据值得参考。

  虽然目前我国的常住人口城镇化率达到了66%左右，但户籍城镇化率只有50%左右。

  所以从长久来看，未来楼市还是有发展空间的，虽然不可能像过去十几年那样迅猛发展，但跟GDP保持同步还是有很大的可能性的。

  其中重庆市原市长黄奇帆就明确说，2025年中国的楼市将止跌回稳，进入全新的发展阶段。

  现在大家收入不断下滑，失业率增加，五千多家上市公司，现在超过三分之一亏损，不少是巨亏，楼市触底反弹，基本不太可能

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